RSS  |  Сделать стартовой  |  В избранное  |  ИА "Взгляд-инфо"
 
№ 352 от 22 ноября 2016 г.  
Саратовский взгляд
Без категории
РЫНОК ЖИЛЬЯ: НЕ НАДО ЭМОЦИЙ
07 июня 2007, 17:37
Автор: Дмитрий ВОРОНКОВ

Объем ипотечных жилищных кредитов в регионе продолжает расти высокими темпами. За первый квартал этого года он вырос в 4,2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. Как и предполагало ранее наше издание, появление на рынке ипотечных денег привело к тому, что новые стимулы для роста производства получила и отрасль производства строительных материалов. В январе-марте этого года в ряде секторов стройиндустрии зафиксирован серьезный рост. Производство цемента увеличилось почти на треть, щебня и гравия - более чем на треть, кирпича - примерно в полтора раза, а извести - почти в три раза.
Как рассказал «Взгляду» министр строительства и ЖКХ Дмитрий Федотов, оживление в строительстве жилья наблюдается не только в таких крупных городах, как Саратов, Балаково и Энгельс. Оно началось и в городах «второго эшелона» - Вольске, Балашове, Ершове, Марксе. У этих рынков есть ряд отличий. Первое и самое главное - это, естественно, более низкий платежеспособный спрос. А отсутствие производства стройматериалов на местах приводит к тому, что их приходится завозить в эти районы извне. В результате экономия на стоимости рабочей силы и более низких зарплатах нивелируется транспортными затратами на упомянутые стройматериалы. Поэтому можно говорить о том, что себестоимость строительства по области сейчас примерно одинакова.
Новые процессы начались и в сельском строительстве. Как отмечает министр, в Саратовской области есть районы, где отсутствует потребность в строительстве новых домов. Как правило, это места, где были или остались крепкие хозяйства, и предложение жилой недвижимости совпадает со спросом, а то и превышает его. В других районах и населенных пунктах ситуация такова, что проще и дешевле построить новые дома, чем реконструировать старые. В этом случае речь идет о малоэтажном строительстве, поскольку в уродстве многоэтажек на фоне сельского пейзажа всех нас наглядно убедил опыт советских лет.
В феврале этого года министерство провело конкурсный отбор современных технологий малоэтажного строительства. Победили шесть компаний, в частности, ПБОЮЛ «Еремин» (г. Энгельс), «Колос-99» (г. Вольск), «Фирма «Фасад» (г. Балаково), саратовские ЗАО «Дом ДОКа» и ООО «А-1», а также оренбургская компания «Новые строительные технологии». Стоимость метра жилья, построенного по технологиям этих компаний, составляет не более 10 тысяч рублей - это было условием конкурса. Несколько подобных домов уже возведены в Александровогайском районе. Всего же в течение года на территории области должно появиться около 200 малоэтажных жилых домов для сельских специалистов.

Зыбучие пески аварийного жилья

Впрочем, как бы активно ни строили на селе, основная масса новых жилых квадратных метров в любом случае придется на крупные города, в первую очередь - на Саратов.
Принципиальное изменение ситуации на рынке жилья в областном центре заключается в том, что в городе реально началась микрорайонная застройка. Причем кроме широко известных проектов в Солнечном и Новосоколовогорском поселках, существуют и другие, например, в Заводском районе.
По словам Дмитрия Федотова, регионы страны сейчас можно разделить по трем категориям. В первой строят много жилья - более миллиона квадратных метров в год. Это такие регионы, как Башкортостан и Татарстан. В субъектах второй группы, куда в настоящее время входит и Саратовская область, вводят в год от пятисот тысяч метров и более. Регионы третьей группы строят совсем мало жилья. По итогам нынешнего года Саратовская область надеется перейти из второй категории в первую, удвоив показатели 2004 года. И это при том, что уже сейчас в Саратовской области самая высокая обеспеченность жильем в Приволжском федеральном округе в расчете на одного жителя.
Впрочем, есть серьезный фактор, который, видимо, никогда не позволит саратовцам «почивать на лаврах» с этой своей высокой обеспеченностью. И фактор этот - ветхое и аварийное жилье, которое министр называет «глобальной проблемой». Ежегодно в эту категорию выбывает более 100 тысяч квадратных метров. И их необходимо замещать новым и качественным жильем.
В Саратовской области в аварийных домах живут 3,8% населения. Львиная доля такого жилья приходится на Саратов, где ситуация отягощается тем, что в числе аварийных много многоквартирных домов. Описание таких зданий - печальная задача. Ведь кроме широко известных домов Лагутенко есть, к примеру, дома на висящих сваях - одно из конструктивных новшеств, на которые так везло многострадальному Саратову. Причем на таких сваях стоят даже многоподъездные девятиэтажки.
Саратовской области необходимо 6 миллиардов рублей для реального решения проблемы аварийного жилья. Сейчас сдержанный оптимизм областные власти испытывают в связи с последним посланием президента Федеральному Собранию РФ, где об аварийных домах говорилось особо и шла речь о возможном выделении 100 миллиардов рублей на страну в целом для решения этого вопроса.
На областном же уровне ряд проблем должна облегчить областная программа «Модернизация и санация общего имущества многоквартирных домов», рассчитанная на 2007-2010 годы. Закон, «запускающий» эту программу, депутаты областной думы приняли во втором чтении на своем последнем заседании 30 мая.
Программа, в частности, позволит отслеживать состояние очень важной категории жилья - той, что находится в предаварийном и «почти ветхом» состоянии. Такие дома можно спасти от перехода в «плохую» категорию - при условии срочного ремонта и реализации прочих необходимых мер. Именно это должно стать возможным благодаря программе. Кроме того, она предусматривает установку приборов учета во всех (!) жилых многоквартирных домах.

Только без паники

Теперь «о главном» - о росте цен. По словам Дмитрия Федотова, в первом квартале этого года в Саратовской области наблюдалась самая низкая цена на жилую недвижимость в пределах Приволжского федерального округа - менее 20 тысяч рублей за квадратный метр. Как подчеркивает министр, в своих оценках его ведомство опиралось не только на данные статистики, но и на экспертные оценки крупных коммерческих структур, в частности на большой аналитический отчет по ситуации на рынке недвижимости Саратова за последние 3 года, а также данные региональной информационной компании «RIКO».
Разумеется, цены на жилье различаются не только в пределах Саратовской области, но и между районами Саратова. И стоимость метра в Волжском районе Саратова, как признает и сам министр, далека от цены «среднеобластного» саратовского метра. Но все познается в сравнении. И пока «счет» действительно «в нашу пользу». К примеру, цена недвижимости в Нижегородской области (по области в целом, подчеркнем) - 50 тысяч рублей за метр. Отсюда представьте, сколько может стоить метр жилья в столице ПФО, Нижнем Новгороде.
В первом квартале года стоимость метра на первичном рынке нашей области выросла на 4% (относительно последнего квартала прошлого года), на вторичном - на 6%. В общем, это не те показатели, от которых появляется желание «схватиться за голову». Но что жилищный рынок ждет впереди, в новом деловом сезоне?
Главных причин для роста цен, по мнению Дмитрия Федотова, существует три. Первая - общая экономическая ситуация, которая сделала недвижимость в стране одним из наиболее привлекательных инструментов для долгосрочных финансовых вложений. Вторая причина - рост себестоимости самого строительства. В Саратовской области он, опять же, сравнительно невелик по той причине, что регион располагает большим количеством производств различных стройматериалов. Хотя и на них влияет подъем цен в смежных отраслях: за последние пару лет серьезно увеличилась стоимость металла, а на росте цен на цемент сказывается газовая составляющая. Кроме того, растут и зарплаты тех, кто занят в строительной индустрии. В том числе за счет вывода этих денег из «черных» и «серых» схем.
Но главная причина роста цен, по мнению министра, кроется в психологии жителей нашего региона (как, впрочем, и любого другого). «Накручиваемые» (в том числе специально) эмоции, массовая истерия и инфляционные ожидания («в Москве подорожало - значит, и у нас тоже подорожает!») - вот что подталкивает цены на жилье подниматься гораздо выше уровня, оправданного объективными экономическими причинами.
А они таковы, что для лавинообразного роста цен просто нет оснований. Жилье не совсем корректно сравнивать с товарами массового потребления, однако многие процессы с точки зрения спроса в сфере недвижимости проистекают ровно так же, как и на потребительском рынке. О чем идет речь? Да снова о том, что все упирается в платежеспособный спрос. В Саратовской области в настоящее время доходы населения таковы, что попросту не обеспечат сверхактивный рост цен на недвижимость. Количество денег, которые есть у саратовцев на покупку жилых квадратных метров, даже с учетом множащихся ипотечных кредитов, измеримо. А главное - не бесконечно.
В этой связи совершенно бесплодными представляются и мифы о том, что «вот придут в Саратов рано или поздно строители-москвичи (самарцы, питерцы, иностранцы) и все купят». По словам Дмитрия Федотова, у ряда компаний, в том числе и иностранных, действительно есть интерес к строительству недвижимости в Саратове и его окрестностях. Но этот интерес пока «оценочный». При себестоимости метра жилья примерно в 500 долларов массово продавать его даже в Саратове дороже 800 на данный момент не слишком удается. И до тех пор, пока такая норма прибыли и рентабельность будут сохраняться здесь, а более высокие показатели - в других регионах, в наших краях не стоит ожидать массового появления иногородних строителей.
Но что еще более важно, эти же самые факторы являются теми причинами, которые делают невозможными интенсивные темпы роста стоимости жилья в обозримом будущем. У Саратовской области хватит мощностей в стройиндустрии для того, чтобы строить по миллиону квадратных метров в год. Именно такова обозначенная властями планка на ближайшие пару лет. А платежеспособный спрос может именно эти миллионы и обеспечить. При отсутствии панических настроений среди покупателей, нагнетания ажиотажа со стороны риелторов, а также негативных усилий со стороны других сил, которым такие настроения выгодны, шквальный рост цен на жилье Саратовской области не грозит. Ему просто неоткуда взяться, уверен Дмитрий Федотов.

Последние выпуски
№ 352 от 22 ноября 2016 г.
№ 351 от 26 ноября 2015 г.
№ 350 от 11 декабря 2014 г.
№ 349 от 16 декабря 2013 г.
№ 50 (348) 27 декабря 2012 г.
№ 49 (347) 20  26 декабря 2012 г.
№ 48 (346) 13-19 декабря 2012 г.
№ 47 (345) 6-12 декабря 2012 г.
№ 46 (344) 29 ноября  5 декабря 2012 г.
№ 45 (343) 22-28 ноября 2012 г.
 Архив новостей
О нас




статьи