RSS  |  Сделать стартовой  |  В избранное  |  ИА "Взгляд-инфо"
 
№ 352 от 22 ноября 2016 г.  
Саратовский взгляд
Без категории
«ОСНОВАТЕЛЬНАЯ» ПРОБЛЕМА
19 апреля 2007, 17:08
Автор: Круглый стол вел Дмитрий ВОРОНКОВ

Участниками «круглого стола» стали:
Яков Стрельцин, председатель правления Ассоциации «Союз застройщиков»,
Леонид Писной, заместитель председателя областной думы, председатель комитета по индустриальной политике,
Александр Бовтунов, министр области - председатель комитета по управлению имуществом,
Владимир Вирич, председатель комитета по архитектуре и градостроительству,
Эдуард Гафанович, директор ООО «Лесстр»
Александр Жаворонский, генеральный директор ЗАО «Сарград»,
Александр Тихонов, директор Фонда жилищного строительства,
Байтемир Шамхалов, генеральный директор ЗАО «Шэлдом».

Заявленную тему - «отведение земельных участков» - «Взгляд» расширил до следующей формулировки: какова идеальная схема отведения, которая могла бы быть в Саратове, насколько она совпадает или не совпадает с той, что действует сейчас, и что мешает привести ситуацию к «общему знаменателю», чтобы Саратов мог в обозримом будущем застраиваться эффективно и выгодно для всех сторон, участвующих в этом процессе.
Шамхалов: Что такое идеальный выход из нынешней ситуации - каждый понимает по-своему. Для меня «идеальный» - как было при коммунистах. Писали заявку, собирались все заинтересованные люди, принимали решение, выходило постановление. И точка. После этого строители приходили на площадку. Если там были старые дома, которые подлежали сносу, проверяли, есть у проживающих там людей прописка. И эти люди получали квартиры. Такие ситуации как сейчас, когда на 10 метрах прописаны 100 человек, просто исключались. И вот этот вариант более-менее можно назвать «идеальным».
Из сегодняшней ситуации я выхода не вижу. Какие бы законы сейчас ни принимали, я не понимаю, каким образом можно в центре Саратова вести строительство. Если даже проект одобрен в комитете по архитектуре и в комитете по имуществу, на площадке невозможно вести разговор о сносе! Выдвигаются такие условия, что просто экономически невыгодно вести строительство. А это прямые последствия того, какие законы напринимались. Последствия того, что отменили прописку, регистрируют кого угодно и сколько угодно. Проблема в судах, которые на деле воспринимают регистрацию как прописку и соответственно права, а это не так. А если мы идем в суд, то он может длиться годами. И на площадке можно «ставить крест». Вот последний реальный пример из нашей практики: 18 квадратных метров, один владелец требует 2,6 миллиона, другой - 3,5 миллиона. Это 200 тысяч рублей за квадратный метр! Поэтому через полтора-два года в центре Саратова никто строить не будет. А все аварийные здания как стоят, так и будут стоять!
Писной: На сегодняшний день представление земельных участков может быть выполнено двумя путями. Первый касается участков, на которых до 1 октября 2005 года было предварительно согласовано место размещения объектов. Они должны до 1 марта 2007 года быть предоставлены в аренду без аукционов. По этому поводу на сегодняшний день тоже имеют место нарушения. Особенно со стороны администрации Саратова, которая даже собственные акты, при наличии положительных заключений своего же правового управления, принципиально не представляет.
Те земельные участки, по которым до 1 марта 2007 года подали документы, находятся в работе. Бумаги по остальным теперь становятся бессмысленными. За исключением участков, по которым решение может быть принято до 30 декабря этого года, - если они находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются лицу для жилищного строительства и ранее было заключено соглашение между администрацией и этим лицом. Но таких мало.
«Взгляд»: Как общая ситуация с отведением земли будет развиваться дальше?
Писной: В соответствии с поправками в Градостроительный кодекс возникло понятие «развитие территории». Все долго бились, чтобы оно было, и оно наконец появилось. Теперь любое юридическое и физическое лицо, а также орган госвласти или местного самоуправления (МСУ. - Ред.) может обратиться в органы МСУ с предложением о развитии территории расположения многоквартирных жилых домов. В том случае, если эти дома не соответствуют градостроительному регламенту или находятся в аварийном состоянии. В такой ситуации орган МСУ должен принять решение о развитии этой территории.
В Саратове на сегодняшний день, к сожалению, подобное пока невозможно. Еще в феврале Саратовской городской думе была направлена просьба - определиться, кто из органов МСУ будет принимать решение о развитии. Но депутаты даже не включили этот вопрос в план работы.
Стрельцин: Кого дума может наделить этими полномочиями? Представительную власть, то есть оставить себе, или исполнительную, то есть администрацию?
Писной: Кого угодно, потому что это - местное самоуправление. Вообще на сегодняшний день в городе не приняты три важных решения: кто определяет развитие территории, кто разрабатывает и утверждает местные нормативы градостроительного проектирования, и кто разрабатывает и утверждает расчетные показатели обеспечения застроенной территории. 5 февраля им ушло от нас письмо. Два месяца «ни ответа, ни привета». Все остальные районы Саратовской области или уже определились, или поставили вопрос в план работы. Это я к тому, как оперативно гордума исполняет федеральные законы. Значит, спустя месяц я опять буду вынужден направлять в прокуратуру представление об этом.
«Взгляд»: Что можно будет делать, когда гордума, будем надеяться, примет все-таки решение и наделит кого-то правом по этим трем позициям?
Писной: Тогда будет возможно начать проведение аукционов. Вторым шагом орган МСУ должен принять решение об изъятии земельного участка. Оно будет производиться в соответствии с 32-й статьей Жилищного кодекса и 49-й статьей Земельного кодекса с четкой выплатой компенсаций. Механизм прозрачный. Кто не согласен - пусть решает вопрос через суд.
Стрельцин: Только с предупреждением владельцев за год. Иначе механизм не работает.
Писной: Да, это так.
Шамхалов: Но это весь эффект перечеркивает.
Писной: Это Жилищный кодекс, что тут сделаешь... Единственная нестыковка - противоречие Бюджетного кодекса с Земельным и Градостроительным. В том смысле, что расселять людей должен инвестор, а компенсацию им же должен выплачивать орган МСУ, то есть муниципальный бюджет. Механизм зачисления в него средств инвестора на сегодняшний день отсутствует. Но мы и в этом направлении работу ведем.
В любом случае область свои обязательства в рамках того, что ей необходимо было решить в законодательном плане, исполнила полностью.
Жаворонский: Так когда можно начинать строить в случае с изъятием?
Писной: Когда решение об этом принято, уведомляются все проживающие и им предлагаются условия. Суд для тех, кого не устраивает предложение, возможен только через год. Дальше - минимум полгода судебный процесс.
Стрельцин: Если год прошел, ты посылаешь владельцу оферту, в которой говоришь, что согласно независимой оценке его недвижимость по рыночной цене максимально стоит, к примеру, 35 тысяч рублей за метр. Если он это игнорирует, ты обращаешься в суд, где понуждаешь его к заключению договора.
Шамхалов: Никакой суд не примет решение выбросить людей на улицу.
Писной: А никто никого на улицу в этом случае и не выбрасывает. Суд в любом случае присудит объем компенсации, позволяющий приобрести квартиру. Но это будут не те суммы, которые сейчас владельцы заламывают.
Стрельцин: Главное, что закон предполагает изъятие жилья у собственника. И только он получает предварительное и равноценное возмещение. А в случае с муниципальным жильем (неприватизированным) наниматель получает на всех проживающих и зарегистрированных жилплощадь по городской норме - 15 кв. м, но в черте города.
Шамхалов: Даже после этих законов вывод-то один: если сам город не принимает активного участия во всех этих вопросах, никакого положительного эффекта не будет.
Бовтунов: Раз уж мы начали разговор с «идеальной» схемы, то в любом случае это - та схема, которая реализуется исполнением закона. Ничего другого придумать невозможно.
Есть другая проблема, технического порядка, связанная именно с выделением земельных участков. Нужно минимизировать сроки и упростить процедуру. На мой взгляд, эту проблему тоже можно решить законодательно. Нужно исключить то огромное количество органов, в том числе и федеральных, которые участвуют в процедуре. И прийти в какой-то мере к той схеме, о которой говорил Шамхалов, - когда есть единый орган. Нужно передать все функции в одну структуру, на уровне субъекта. Тогда не нужно будет отдельно ходить в кадастровую палату, регистрационную, земельный комитет и так далее.
Шамхалов: Причем в каждый - по месяцу.
Бовтунов: Да, это и будет идеальный, спокойный, практичный способ решения проблемы в ближайшем будущем.
«Взгляд»: Ну а что тогда можно сделать сейчас?
Бовтунов: Сейчас нужно контролировать, и прежде всего городским властям, процедуру исполнения закона по предоставлению прав на земельные участки. Контролировать ежедневно. Ничего другого придумать невозможно. Набирать дополнительно людей с целью минимизации сроков. Упрощать процедуру путем введения регламентов. На уровне субъекта мы стали вводить регламенты - стало многое понятно и ясно. Правила землепользования должны подлежать публичному обсуждению. Ничего другого, кроме ускорения контроля, ежедневного и тотального, предложить не могу.
Вообще же, на мой взгляд, государство должно само, получив деньги от застройщика, ходить, выселять и судиться. И предоставить в конечном итоге застройщику чистую площадку. Чтобы он мог там снести все ненужное и построить. А дальше - оставил эту землю и ушел. По моему глубочайшему убеждению, надо законодательство менять таким образом, чтобы застройщику землю отдавать бесплатно. Пусть он состязается по поводу качества строительства, сроков, а земельный участок, после того как он победил, ему нужно отдать бесплатно - на год, на два, на три. И лишить его всех проблем, связанных с предоставлением и выделением участка. Что делает строитель? Он строит и отдает землю муниципалитету. Она не нужна ему.
Шамхалов: Тем более если мы ведем разговор о доступности жилья. Понятно же, что деньги, потраченные на отведение земель, потом войдут в стоимость квадратного метра.
Бовтунов: Совершенно правильно. Не нужно это никому, не нужно проблемных вопросов, связанных с отведением земель.
Жаворонский: В настоящее время не стоит проблема юридического оформления земельных участков. А вот по срокам оформления - большой вопрос. Потому что эти сроки не определены ни в каком нормативном акте. И акт выбора земельного участка можно согласовывать один месяц, а можно и год. Вот где питательная среда для коррупции!
Писной: Сроки определены. Кстати, гордума вышла с инициативой увеличить сроки согласования актов выбора границ по причине того, что они не успевают.
Стрельцин: Но как только сроки станут фиксированными и чиновники не будут успевать, то возможен отказ. Обжаловать это где? Только в суде. А суд - это полгода, год! Механизм должен быть такой, чтобы система проверки была регламентирована очень жестко. Чтобы возможность, по которой чиновник «Иванов, Петров, Сидоров» мог бы отказать, была нулевой или очень маленькой. Потому что если она будет большой, то будут отказы и отказы. А где отказы - там коррупция.
«Взгляд»: Итак, уже не раз прозвучал тезис о том, что областные власти на своем уровне все необходимое для упрощения земельных отношений сделали. Получается, что ситуацию тормозит город?
Вирич: Если так агрессивно ставится вопрос, я могу ответить не менее агрессивно. Если мы возьмем 300 дней - то есть почти год, - в течение которых проходит принятие решения от заявки до получения заявителем разрешения областного комитета по имуществу, то «львиная доля» этого времени приходится не на городские структуры. Но в то же самое время сама суть решения остается за городом. Областные структуры не владеют городской ситуацией и решают чисто формальные вещи. Границы изготавливаются структурами хоть и коммерческими, но пользуются они информацией городской. Решение о согласовании этого проекта границ принимается городскими организациями. Это вопрос не количественный, а качественный. Затяжка во времени происходит, когда специалист сидит и думает: а возможно решение проблемы или нет? Нарушатся ли здесь градостроительные нормы? Как это коррелирует с градостроительной документацией? Нарушает ли это планировочные ограничения или нет? То есть те вопросы, над которыми область вообще не задумывается. И даже, я уверен, не знает об их существовании...
Бовтунов: Я несколько удивляюсь тому, что главный архитектор города возражает по поводу того, что область предлагает ему просто исполнять его должностные обязанности...
Вирич: Я их исполняю с удовольствием. Но когда решение принимается в городе, ваше дело - послать запрос. Если рассмотреть запросы, то это идеи просто в стиле Гашека. Можно ли разместить коттедж на площади Революции? И вот мы кидаемся писать, что нет, нельзя. Возможно ли строительство за красной линией? Это равносильно вопросу «пятью пять - это 28»? Если человеку по 15 раз в день задавать такие вопросы, он скоро просто взбесится! Да возьми СНИП, открой. Откажи ты этому человеку, который заведомо дает отрицательный запрос сразу, на своем уровне, не запускай ты эту бумагу по такому кругу!
Стрельцин: Беда в том, что за строительство берутся непрофессионалы, которых закон не отсекает от рынка. Поэтому такой безграмотный подход и волосы дыбом у главного архитектора.
Бовтунов: Муниципальное образование как раз и определяет необходимость, целесообразность и возможность. Область не претендует на те функции, которые закреплены за городом. Мы лишь говорим о том, что это надо делать быстрее и качественнее. И упростить процедуру.
Вирич: В чем вы видите возможность упрощения процедуры? По-моему, с учетом существующих «фигурантов» она упрощена донельзя!
Бовтунов: Это только кажется, что она упрощена «донельзя». Я не беру такую составляющую, как непосредственная работа архитектора. Совершенно правильно Владимир Григорьевич сказал о необходимости и целесообразности подумать, принять решение, рассмотреть все вопросы при том минимуме информации, который он получает. Но этот минимум информации он и дальше будет получать. Потому что закон ну никак не предполагает приходить к господину Виричу с рабочим проектом. Это другие стадии проектирования. В первоначальной стадии человек лишь предполагает, что он там построит. И вот эта предположительность, которая носит заявительный характер, она в дальнейшем выливается в определенные процедуры согласования рабочих проектов. Поэтому на начальной стадии, хотелось бы нам или не хотелось, мы опять возвращаемся к понятиям, о которых говорил Писной, дабы не было непонимания - что же мне такое предоставили и в каком виде - а где та самая планировка районов?! Где те самые генпланы, на основании которых не нужно будет даже ничего ни у кого спрашивать?!
Теперь что касается минимизации сроков. Писной абсолютно прав: область создала законодательную базу, в рамках которой можно достаточно спокойно и регламентированно работать.
Теперь во что мы упираемся - пресловутая проблема согласования технических условий под точечную застройку. В течение полутора лет я не могу получить от города технические условия для того, чтобы провести аукцион. Это 25 площадок на сегодняшний день. Глава города прислал информацию, в которой отсутствуют предварительные технические условия по 25 площадкам. Хотя он отчитался губернатору о том, что он в полном объеме все выполнил. Это площадки, свободные от прав третьих лиц. Это площадки, которые я могу представлять на продажу по две в месяц в течение года.
Теперь следующая проблема - как минимизировать сроки. Помимо той интеллектуальной части, про которую говорил главный архитектор, - она ясна и понятна, - проблема заключается в наличии бюрократических проволочек. В длительном возлежании документов непонятно где. В отсутствии контроля в комитете по земле и земельным ресурсам и в контроле со стороны администрации города за своим структурным подразделением. В потере документов. В отсутствии элементарных регламентов, когда типовые совершенно задачи требуют всякий раз какого-то дополнительного согласования! И потом несколько бессмысленно говорить о процедурах, требующих внимания, когда есть закон. Как вы правильно сказали, закон не интересуется тем, наличествует у вас необходимое количество специалистов для решения проблемы в установленный срок или нет. Не наличествует? Идите и нанимайте.
Стрельцин: Понятно, что проблем - море. Мы говорим о том, что нынешний механизм работает плохо. Федеральный закон мы перепрыгнуть не можем. Сроки, которые есть сейчас, не устраивают никого. А строить надо. Результат: нарушения, санкции и т.д.
Бовтунов: На сегодняшний день сложившиеся технологии предоставления прав на земельные участки, узаконенные технологии, и в том числе в городе, не соответствуют реальности. Они устарели. Чиновники - я это отношу и к областным чиновникам - должны вспомнить, что они служат только одной цели - удовлетворению потребностей населения. Так вот до тех пор, пока не будет обращено внимание, прежде всего городских властей, на финансирование этих задач, на привнесение новых технологий предоставления прав на земельные участки, до тех пор у нас будут бумажные носители, бесконечные пересверки баз, бесконечные проверки наложений. И это, естественно, и в техническом плане не даст возможности ускорить процедуру. А на это накладывается еще и субъективный подход господ чиновников, что дает целую мешанину проблем. Единственный способ - вводить административные регламенты, минимизировать сроки, ужесточать процедуру контроля с последующим переходом к «цивилизованным» способам работы. Если в работе чиновника есть субъективные вещи, регламент их отсечет. Город хоть задумался бы о том, что их нужно ввести. Они по всей стране уже вводятся в рамках административной реформы. А в Саратове о них и не слышали!
Жаворонский: Продолжая сказанное Александром Викторовичем, хочу отметить, что чиновники такими своими действиями подрывают авторитет государства, нанося вред и ему, и гражданам. И при этом все делают со ссылкой на «законы». У меня это вызывает ассоциации с американским законодательством. В соответствии с ним покушение на жизнь и здоровье людей - это преступление. Но там же указано, что если какой-нибудь гражданин поднимает руку на государство, хочет изменить его конституционные устои, то можно взять ружье и убить его. И любой суд тебя оправдает. Именно такая ситуация сложилась в сфере градостроительства, в том числе отведения земель. Властные структуры разных уровней не могут договориться. Но при этом все говорят, что действуют в рамках закона. В результате люди годами ждут решения своих проблем, и никто за это не отвечает.
Гафанович: Придется ждать, когда будут выработаны твердые правила. Власти на областном уровне сделали то, что должны были, теперь город должен ситуацию изменить.
Тихонов: Я считаю, если понимания между городской властью и областной будет больше, то какие-то проблемы станут быстрее решаться и лучше. К консенсусу надо прийти. Говорим-то об одном и том же.
Стрельцин: Мы, застройщики, теряем на подготовке земельной документации много времени и средств. Наши средства - это деньги, которые мы берем в банках и у дольщиков. Проекты все затягиваются именно из-за того, что и регламент на сегодняшний день нечеткий, и исполняется он плохо. У нас было предложение, которое озвучили еще в августе на встрече с губернатором, просто - о том, чтобы сделать градостроительный совет на уровне правительства области. И возглавить его, я считаю, должен лично губернатор. Такой совет необходимо ежеквартально проводить и решать вопросы. Если национальный проект «Доступное жилье» не очередная кампания и не пустая декларация, то управление этим проектом должно быть оперативным, а не таким: «в час по чайной ложке». Решение жилищного вопроса - это не только требование президента, это насущная необходимость для десятков тысяч наших земляков.
Бовтунов: Суммируя все вышеизложенное, я могу сказать, что малый и средний бизнес не удовлетворяют процедурные возможности и способы решения, которые может предоставить им власть. Не важно, какого уровня. Человека, вкладывающего средства, не интересует, на основании каких законов эти средства к нему возвращаются.
Способы решения этой проблемы базируются на ее понимании и нахождении вариантов, включая и увольнение нерадивых чиновников. К тому же в отношении чиновников тоже существует проблема кадрового голода. А первоначальный этап - это контроль, с целью избежать неоправданных затрат времени.
Стрельцин: Контроль в том числе и со стороны общественной организации «Союз застройщиков»?
Бовтунов: Вне всякого сомнения.

Последние выпуски
№ 352 от 22 ноября 2016 г.
№ 351 от 26 ноября 2015 г.
№ 350 от 11 декабря 2014 г.
№ 349 от 16 декабря 2013 г.
№ 50 (348) 27 декабря 2012 г.
№ 49 (347) 20  26 декабря 2012 г.
№ 48 (346) 13-19 декабря 2012 г.
№ 47 (345) 6-12 декабря 2012 г.
№ 46 (344) 29 ноября  5 декабря 2012 г.
№ 45 (343) 22-28 ноября 2012 г.
 Архив новостей
О нас




статьи