В начале года Владимир Путин опубликовал свою очередную статью, посвященную вопросам социальной политики. В документе «Строительство справедливости. Социальная политика для России» в частности говорилось: «Средний класс должен иметь возможность приобрести новое жилье, используя ипотечные механизмы. Пока ипотека недоступна для большей части среднего класса». Есть ли какие-то подвижки в этом направлении в нашем регионе, не скорректирует ли планы государства новый экономический кризис? На эти и другие  вопросы ответили представленные в Саратове крупнейшие игроки на российском рынке ипотечного кредитования.

В рублях
или иностранной валюте?

Эксперты утверждают: в стране наметились положительные тенденции на рынке ипотечного кредитования. Наблюдается  стабильный рост ипотечных займов по сравнению с кризисным периодом, а значит, улучшаются показатели обеспеченности жильем. С одной стороны, это следствие государственной политики, с другой – последствие роста уровня доходов населения или, по крайней мере, его стабилизации.  Так, в Саратовской области, по данным территориального органа федеральной службы государственной статистики, среднемесячная заработная плата в июле 2012 года составила 18866,7 рубля и увеличилась по сравнению с июлем 2011 года на 15,7 процента. Возможно, именно это позволило в первом полугодии 2012 года выдать жителям Саратовской губернии 4348 ипотечных кредитов на общую сумму 4 млрд 943 млн рублей. То есть в среднем каждый получил чуть более одного миллиона рублей или по одной однокомнатной квартире в новостройке.
По информации Центрального банка РФ, по количеству кредитов в нашем регионе рост составил 42,8 процента, по их объему в рублях – 44,5 процента.
Падение отмечается только в секторе жилищного кредитования в иностранной валюте, и это несмотря на то, что средняя процентная ставка здесь демонстрирует устойчивый спад – в  2011 году она составляла 10,7 процента, а в первом полугодии 2012 года упала до 9,3 процента. При этом средняя процентная ставка по ипотеке в рублях выросла с 11,9, а в 2011 году  и до 12,1 процента в первом полугодии 2012-го. 
«Сейчас кредиты в иностранной валюте берут еще меньше, чем раньше. На них приходится одна промилле, то есть тысячная доля от выданных кредитов», – подтверждает заведующий сектором мониторинга отдела экономического анализа экономического управления ГУ Банка России по Саратовской области Илья Бердников. По его мнению, снижение сделок с иностранной валютой связано (в целом по стране) с высокой изменчивостью курса валют на финансовом рынке, а в  Саратовской области вообще имеет характер статистической погрешности: «В отличие от Москвы здесь мало счастливчиков, которые получают зарплату в долларах. Поэтому никто не может быть уверен, что, взяв кредит в иностранной валюте, он сможет потом расплатиться», – объясняет специалист.

Зафиксировали,
но не надолго

Президент Путин считает, что накопить на квартиру сложно, но возможно. «У нас сейчас только четверть граждан имеет возможность построить или приобрести новое жилье. По расчетам экспертов, если откладывать всю зарплату, то на квартиру в 54 квадратных метра в 1989 году можно было накопить за 2,5 года, а сейчас – за 4,5. (Это при том что относительная стоимость большей части товаров резко упала, они стали доступнее), – отмечает глава государства. То есть достаточно откладывать всю свою зарплату, не тратя ни копейки. И так четыре с половиной года. Это в теории, а в реальности  для многих в России единственным выходом остается ипотека.
Рост количества выданных кредитов не может не радовать, если бы не одно существенное «но». Ожидать снижения процентной ставки по ипотеке в ближайшей перспективе не приходится. А с учетом возможных рисков они могут еще и вырасти, что в свою очередь приведет к сокращению числа заемщиков.
Диапазон ставок по ипотечным жилищным кредитам в 2011 году варьировался от 10  до 15 процентов годовых, не считая экстремальных выбросов, когда кредиты выдавались минимально под 7 процентов, а максимально под 19 процентов. С 3 сентября Агентство жилищного ипотечного кредитования – самого крупного государственного оператора на ипотечном рынке – повысило ставки до 12,5 процента. Если учесть, что большинство банков работают по стандартам АИЖК, то это уже решенный вопрос и для них. Но заместитель генерального директора ОАО Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО) Алла Лондикова утверждает, что это не радикальное изменение и на ситуацию не повлияет. «То, насколько увеличится процентная ставка, будет зависеть от конкретного параметра кредита: его суммы, срока займа, первоначального взноса и т.д. Но она не вырастет более чем на один процент», – успокаивает Лондикова.
Пытаясь изменить ситуацию с ипотечным кредитованием к лучшему, в  начале месяца в АИЖК был введен новый порядок определения ставки по ипотечным кредитам. Теперь ставка плавающая и состоит из двух частей. Одна часть рассчитывается на основе индекса инфляции, другая – фиксированная надбавка, прописанная в стандартах агентства. Таким образом, можно будет выбрать вариант: либо зафиксировать процентную ставку на весь период кредита, либо сделать ее переменной, гибкой. В этом случае она будет меняться в ту или иную сторону в течение года в зависимости от инфляции, то есть полностью подчиняться экономическим реалиям. «Мы будем предлагать нашим клиентам оба варианта», – комментирует Лондикова. С учетом экономической нестабильности в мире и урока 2008 года можно почти наверняка утверждать, что большинство потенциальных клиентов выберут  скорее фиксированную ставку. Сами эксперты признают, что и раньше заемщики склонялись именно к этому варианту. «Как показала практика, переменная ставка не пользуется спросом. Клиентам гораздо спокойнее, когда они знают, что у них, к примеру, 10,5 процента годовых, и эта ставка независимо от ситуации на экономическом рынке никак не будет изменяться», – подтверждает представитель «ИКСО».
«Мы также работаем по стандартам АИЖК, – подтвердила директор по работе с рыночными клиентами Саратовского регионального центра банка «Глобэкс» Татьяна Солдатова. – Но у нас есть собственные программы, которые значительно отличаются от программ государственного оператора, правда ставки чуть выше».
Как сообщил директор ООО «Саратов» филиала «Самарский» ОАО «Балтинвестбанк» Дмитрий Матюшкин, изменения по процентной ставке у них произошли еще в конце прошлого года. Она незначительно возросла, а также упростилась схема ее определения. Раньше банк пользовался так называемой шахматной системой вычисления. В ней учитывались те же параметры, что и у АИЖК. Сейчас в этом плане все достаточно упрощено, потому что от первоначального взноса и от срока кредитования ставка уже не зависит. Она фиксирована и составляет 14,5 процента годовых. «Нужно сделать минимальный первоначальный взнос десять процентов от суммы кредита. Саму ипотеку можно взять хоть на пять, хоть на двадцать пять лет, ставка все равно будет единой. Такова политика банка», – комментирует представитель «Балтинвестбанка» в Саратове.
В то же время Илья Бердников прогнозирует дальнейший рост ставки по ипотечному кредиту. «Связанно это с тем, что на финансовых рынках наблюдается нестабильность курса валют. Банки деньги будут выдавать еще под большие проценты в связи с наступающими финансовыми осложнениями».

Жить в кредит

В целом, по данным Центрального банка РФ, первое полугодие показало, что по сравнению с 2011 годом в Саратовской области средний ипотечный кредит стал больше, а брать его стали на меньший срок. Цифры не могут не радовать – саратовцы готовы расплатиться за квартиру за какие-то 15,5 года, в отличие от 15,8 года (средневзвешенный срок кредитования), на которые кредитовались в прошлом году. Средний размер ипотечного жилищного кредитования вырос почти на 10% и в первом полугодии 2012-го составил 1 млн 137 тысяч рублей (по сравнению с 1 млн 75 тысячами рублей в 2011 году).
Немного охлаждает пыл оптимистов тот факт, что, несмотря на положительную динамику, более половины заемщиков – это участники программ социальной ипотеки. «У нас большинство наемных служащих получает зарплату в конвертах. Соответственно, они исключаются из списка тех, кто может получить ипотеку», – говорит об одной из причин Татьяна Солдатова. «Есть категория населения, которая в принципе не готова и не хочет жить в кредит, несмотря ни на что», – размышляет о недостаточной популярности ипотеки Дмитрий Матюшкин.
Специалисты считают, что кризис научил людей думать – до 2008 года многие опрометчиво, не просчитав своих реальных возможностей, брали ипотеку. К тому же после кризиса у многих банков ужесточились подходы к определению «добропорядочности» потенциальных заемщиков. Накопились и кредитные истории, позволяющие определить степень добропорядочности клиента. Теперь серьезная кредитная организация внимательно изучает и начинает сомневаться даже при  наличии небольшой просрочки платежа в истории клиента.
Все это не позволяет надеяться, что в ближайшее время ипотека станет столь же популярна и распространена,  как потребительские кредиты. Покупка квартиры как в России, так и в Саратове все еще роскошь, а не возможность жить с комфортом.
Не стоит забывать о возможности нового экономического кризиса, который может начаться именно с этого сегмента экономики. Если это произойдет, количество людей, имеющих возможность взять кредит, вновь значительно уменьшится. А значит, и отдалится то время, когда те, кто получает среднюю зарплату по региону, сможет позволить себе приобрести жилье в ипотеку.


Публикация подготовлена в рамках совместного с министерством печати и информации Саратовской области информационного проекта «Стабилизация экономики – залог успеха».