RSS  |  Сделать стартовой  |  В избранное  |  ИА "Взгляд-инфо"
 
№ 352 от 22 ноября 2016 г.  
Саратовский взгляд
Без категории
НЕ ДОВЕРЯЙТЕ УК!
12 января 2007, 11:29
Автор: Константин ФОМИЧЕВ

В Саратове группа определенных лиц, которые и раньше «держали» коммуналку, очень заинтересована в том, чтобы контролировать ее и дальше. Полгода назад в городе стали появляться многочисленные управляющие компании, утверждавшие, что у них есть опыт управления районом и так далее. Они организовывали собрания жильцов, на которых рассказывали о грядущем фантастическом финансировании и маниловских перспективах, открывающихся перед жильцами в случае прихода «к ним домой» щедрых и мудрых людей из компании.
И вдруг произошло неожиданное - срок, до которого граждане должны были определиться с формой управления своими домами, отложили аж на полтора года. Что это значит? Это означает, что еще полтора года продлится ситуация, когда жилым фондом будут управлять ДЕЗы, а конкурсы, на которые выставлялись бы дома, не определившиеся с формой управления (как на таких конкурсах побеждают «нужные» люди - известно), проводиться, скорее всего, не будут.
Для многочисленных «комбинаторов» возникла сложная ситуация, потому что людям дали еще время, дабы они приняли осознанное решение, какой способ управления им нужен. Но принимать это решение нужно как можно быстрее - полтора года пролетят незаметно, и вряд ли государство подарит нам еще время на размышления. Скорее, оно начнет навязывать нам управляющие компании сверху. Что это будут за компании и чьи интересы будут в первую очередь соблюдать, вполне понятно - интересы тех, кто давно «сидел» на коммуналке, не хочет выпускать ее из рук и кто заинтересован только в легких деньгах.
К этой теме «Взгляд» вернется еще не раз, а начать разговор мы решили с экспертами в области управления жилым фондом - юристами ООО «Юридическая служба». Вот мнение генерального директора Никиты Стрижака:
- Жилищный кодекс предусматривает три способа управления. Управление домом непосредственно самими жильцами, передача этих функций управляющей компании (УК) или создание товарищества собственников жилья.
- Сегодня чаще говорят о выборе управляющей компании...
- Выбирая этот способ на общем собрании, жильцы должны помнить, что если какая-либо компания предлагает заключить договор управления, то в соответствии с Жилищным кодексом этот договор будет считаться заключенным лишь после того, как договор управления будет заключен с каждым собственником в этом доме. Другими словами, до тех пор, пока этого не произойдет, способ управления будет считаться выбранным, но не реализованным. Фактически права управления в этом случае компания не получает, и все деньги, которые будут собираться до того, как с каждым собственником будет заключен договор, уйдут в пустоту, и вернуть их потом будет очень сложно.
Кроме того, управляющие компании сейчас не несут никакой ответственности за свою деятельность, хотя в законах хорошо прописаны как банковская гарантия, так и страхование ответственности. Но большинство управляющих компаний сейчас свою ответственность не страхуют. Поэтому жильцы, прежде чем выбрать управляющую компанию, должны убедиться, что у нее есть хотя бы страховой полис на какую-то сумму. Пусть это даже 2-3 миллиона, которые обеспечат обязательства компании.
И еще надо понимать, что после того, как будут заключены договоры со всеми собственниками и механизм управления будет реализован, отделаться от компании, не оправдавшей надежд, станет практически невозможно. Потому что расторжение договора с компанией одним собственником не повлечет за собой общего разрыва отношений с ней. Для этого необходимо всем собственникам расторгать свои договоры и менять форму управления. И скорее всего, собственникам придется делать это через суд: компания, однозначно, будет против расторжения, ведь каждый «ушедший» от нее дом означает потерю денег. А учитывая те препоны (заваренные двери в подвалы, «пропажа» необходимых документов и т.д.), которые обычно чинятся в Саратове жильцам, пытающимся изменить форму управления, избавление от управляющей недобросовестной компании превратится как минимум в очень и очень длительный процесс либо вообще станет невыполнимым. Поэтому думать о своих правах нужно на первоначальном этапе. Кроме того, необходимо помнить, что сегодня большинство существующих в Саратове управляющих компаний - это по сути дела те же ДЕЗы и ЖЭУ. Так что жильцам следует осознавать, что заботу об улучшении обслуживания своего дома они доверяют уже «проверенным кадрам» из ДЕЗов-МУДЕЗов.
- Каковы главные критерии при выборе компании?
- Управляющая компания обязательно должна быть частной и укомплектована профессионалами, причем совершенно не обязательно из коммунальной или строительной сферы. Почему-то упускается из виду, что управляющая компания - это не строительная или коммунальная организация, главная ее функция - организовывать работу. И для этого нужны прежде всего грамотные управленцы, финансисты, юристы.
Но в первую очередь стоит опасаться тех компаний, которые приходят с уже проголосованными от имени районной администрации бюллетенями (по статистике, в Саратове около 30% неприватизированного жилищного фонда, «голосуют» за который районные администрации) или, еще хуже, с доверенностью на управление муниципальными голосами, выданной той же администрацией. От таких надо сразу бежать, потому что ясно - эти люди «свои» для администрации или для той управляющей компании, за которую они проголосуют. Кому попало такие доверенности не выдают, а значит, и интересы получивших их людей далеки от интересов жильцов.
А вообще, людям сегодня не стоит ждать от компаний большого опыта работы, потому что по-настоящему опыта такого сейчас нет ни у кого, ведь это новая сфера деятельности.
- Какие же остаются варианты, ведь выбор в этом году делать придется все равно?
- В такой ситуации я бы не рекомендовал первым делом заниматься поиском управляющей компании, потому что рынок еще не сложился. Гораздо важнее сегодня для того, чтобы в будущем люди могли влиять на ситуацию, отстаивать свои интересы, говорить на паритетных началах с теми же энергетиками, пытающимися, допустим, отключить дом, создать свое юридическое лицо. Для этого нужно обязательно организовывать ТСЖ. Конечно, ТСЖ, как и управляющая компания, имеет сегодня много недостатков, связанных, например, со сложной процедурой организации собраний, возможным отсутствием в каждом доме грамотных управленцев и т.д. Но ТСЖ имеет одно неоспоримое преимущество: такие дома не попадут в лоты административного конкурса, по ним не может быть принято жесткое решение о назначении управляющей компании. Они сами могут контролировать ситуацию и выбирать себе управленцев, в том числе и заключать договор управления с управляющей компанией. Такой способ управления многоквартирным домом является более эффективным и носит условное название «гибридного». Контролировать же деятельность управляющей компании без создания ТСЖ или иного специализированного кооператива будет не просто сложно, а практически невозможно. Именно отсутствие эффективной системы контроля и влияния на деятельность управленцев является одной из причин развала коммунального хозяйства. Создавая свое собственное юридическое лицо, собственники помещений в многоквартирном доме получают реальный инструмент реализации и защиты собственных прав, в том числе и защиты интересов граждан в суде, как это предусмотрено в действующем Жилищном кодексе.
- Но в Саратове действует некий мораторий на организацию и создание ТСЖ...
- Что значит «мораторий»? Есть федеральная программа, идет жилищная реформа, декларируется содействие самоуправлению, а у нас начальник коммунальной службы заявляет о каком-то моратории. Народ вправе потребовать регистрации, при необходимости - через суд. Этот искусственно построенный административный барьер будет действовать недолго, уже сейчас «Юридической службой» предпринимаются все необходимые действия для его ликвидации. Но что у нас происходило до последнего времени и происходит сейчас? Инициативная группа может собрать документы с соблюдением всех бюрократических тонкостей и формальностей, а чиновники в ответ будут элементарно тормозить прохождение документов, тянуть время, придираться к мелочам под самыми надуманными предлогами. Для чего это делается? Для того чтобы не допустить невыгодного чиновникам выхода людей из-под их «опеки» и контроля.
Дело в том, что у жильцов после принятия решения о создании ТСЖ есть всего три месяца на его регистрацию, а учитывая, что только на раскачку у людей может уйти месяц, чиновникам ничего не стоит протянуть оставшиеся два. Впрочем, для них и на три месяца задержать документы ничего не стоит.
Поэтому, если жильцами принято решение о создании ТСЖ, нужно действовать быстро и решительно. И главное - при проведении собраний и выполнении других, необходимых для создания ТСЖ, процедур очень важно самым доскональным образом следовать букве закона.
Однако не надо забывать, что ТСЖ - не единственный способ управления многоквартирными домами. Существует более выгодная и удобная форма управления - специализированные кооперативы. Но это отдельная тема для беседы, и о них речь пойдет в следующий раз.

Последние выпуски
№ 352 от 22 ноября 2016 г.
№ 351 от 26 ноября 2015 г.
№ 350 от 11 декабря 2014 г.
№ 349 от 16 декабря 2013 г.
№ 50 (348) 27 декабря 2012 г.
№ 49 (347) 20  26 декабря 2012 г.
№ 48 (346) 13-19 декабря 2012 г.
№ 47 (345) 6-12 декабря 2012 г.
№ 46 (344) 29 ноября  5 декабря 2012 г.
№ 45 (343) 22-28 ноября 2012 г.
 Архив новостей
О нас




статьи